目次
定期借家契約は「家賃が安い」「更新料がない」「期間限定物件」「更新できない」など、一般的な賃貸契約（普通借家契約）とはいろいろ異なります。
どのような契約なのか理解をしておけば物件の選択の幅がひろがるかもしれません。
どのような契約なのか理解をしておけば物件の選択の幅がひろがるかもしれません。
定期借家とはどんなものなの？
普通の借家契約の場合、借主(物件に住む人)の権利が強く守られています。借主が住むことを望むなら、貸主（大家）は更新を断ることは「正当な事由」がない限りできません。
しかし、マナーの良くない借主がいたら、ほかの住人が嫌がる・出ていく、入居者が集まらないなど、貸主が困る事態になります。そこで、貸している側にも優位な「定期借家契約」が作られました。
では、普通借家契約と定期借家契約には、どんな違いがあるのか見ていきましょう。
しかし、マナーの良くない借主がいたら、ほかの住人が嫌がる・出ていく、入居者が集まらないなど、貸主が困る事態になります。そこで、貸している側にも優位な「定期借家契約」が作られました。
では、普通借家契約と定期借家契約には、どんな違いがあるのか見ていきましょう。
契約について
普通の借家契約は書面が基本です。しかし民法規定があるわけではないので、最悪の場合、口約束でも実は契約が成立するのです。一方、定期借家契約では、書面での契約が法律で定められています。
更新について
普通借家契約は契約期間が終わると、特に問題なければ契約更新ができます。しかし、定期借家の契約の場合、期間以降は基本的に建物から退去しなければいけません。
ただし、借主と貸主が合意すれば「再契約」となり、契約を結びなおし、その契約の満期まで延長することができます。この再契約は更新ではないため、更新料がかかりません。これが「定期借家は更新料がない」といわれるゆえんです。とはいえ、再契約料として費用がかかる契約もあるので、チェックを忘れないようにしましょう。
ただし、借主と貸主が合意すれば「再契約」となり、契約を結びなおし、その契約の満期まで延長することができます。この再契約は更新ではないため、更新料がかかりません。これが「定期借家は更新料がない」といわれるゆえんです。とはいえ、再契約料として費用がかかる契約もあるので、チェックを忘れないようにしましょう。
途中退去について
普通借家契約ならいつでも退去（引越し）が可能です。一方、定期借家契約では決められた期間まで、原則的に途中で解約ができません。ただし、特約による定めがある場合はその特約に従います。
契約期間について
普通借家契約の期間は1年以上からです。それに対し、定期借家契約では1年未満でも問題ないので、1カ月～半年といった短いスパンの物件もあります。
定期借家のメリットは？
先ほど「定期借家契約は貸主に有利な契約」といいましたが、もちろん借主側にも良いところはあります。以下の項目に当てはまるようでしたら、定期借家を検討してみてはいかがでしょう。
費用を抑えたい方
定期借家の物件は、決まった期間で出ていかなくてはいけないという性質上、入居者が集まりづらい傾向にあります。貸主はできるだけ入居してほしいため、相場より賃料を安くしているケースが多いです。なかには敷金・礼金なしの物件もあります。
良い条件の物件を借りたい方
貸主が長期不在のために持ち家を定期借家にする場合などは、部屋が広く、設備の整った物件が借りられます。
ほかの入居者トラブルに巻き込まれたくない方
定期借家契約では、貸主と借主の同意がないと継続できません。その物件に長く住んでいる方は、貸主が継続を合意したトラブルの少ない方と考えられます。そのほか、いろんな街に住みたい方、転勤や出張、仮住まいとして一時的に部屋を借りたい方などは、定期借家を活用するメリットがあるといえるでしょう。
学生限定の定期借家がある
場所によっては、学生限定の定期借家があります。家賃はもちろん相場より安く、留年や大学院に進学する場合は、その期間だけ改めて契約してくれるなど、学生に優しいメリットがあります。
定期借家のデメリット
定期借家契約にはメリットだけでなくデメリットもあります。
主なデメリットとしては、以下のようなものがあります。
主なデメリットとしては、以下のようなものがあります。
- 再契約できるかわからない
- 再契約の際に、賃料を上げられる可能性がある
- 取り壊しが決まっている物件だと、貸主が修繕をしたがらない。
- 契約期間が貸主の都合で決まっていて選べない。
- 物件数が少ない。
これらのことから、再契約ができるかわらかない不安感が嫌な方、同じところに長く住み続けたいと思っている方、再契約ごとに手続きを行うのが面倒な方などは、定期借家には向いてないかもしれません。
まとめ
定期借家は明確な目的がある方や定期借家契約を理解したうえで、自分の希望に合う物件が見つかったのなら、学生にもおすすめです。
すべての条件がよい物件はなかなかありません。ある条件を求めれば他の条件で妥協せざるを得ないことが多いです。定期借家は住める期間に制限がありますが、それ以外の要素が好条件なのがメリット。
定期借家になっている物件は少ないので選択肢は限られていますが、もし希望条件に近い物件が見つかったら掘り出し物ですよ。
すべての条件がよい物件はなかなかありません。ある条件を求めれば他の条件で妥協せざるを得ないことが多いです。定期借家は住める期間に制限がありますが、それ以外の要素が好条件なのがメリット。
定期借家になっている物件は少ないので選択肢は限られていますが、もし希望条件に近い物件が見つかったら掘り出し物ですよ。
監修： 髙野 友樹
不動産コンサルタント
これまで、不動産業界に10年以上従事してきて、現在は不動産コンサルティング事務所の代表を務める。 個人の方の土地売買仲介から、不動産ファンドでの投資家への資産運用を行うアセットマネジメント業務まで、幅広く経験。 これまでの経験を生かし、現在「不動産・税金・建築・投資」等のテーマを中心に、 複数のWEBメディアで監修や執筆を担当。個人・法人の契約書作成等も代行している。
【所有資格】公認 不動産コンサルティングマスター／宅地建物取引士／賃貸不動産経営管理士
とりぐら編集部・とり
