売り物がなくなってきた!? 都内の不動産業界に起きている異常事態とは

現在、不動産業界は好況ですが、その一方で今までにない不思議な事態も起こっているとか。例えば、リーマンショック以来という新築マンションの分譲戸数の減少、開発用の土地不足などなど問題はたくさんあるようです。いったい不動産業に何が起こっているのでしょうか。

中堅不動産デベロッパーの営業マンにお話を伺いました。

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■東京都内の不動産物件に異常あり!?

——新築分譲マンションの不足というのは?

これは建築業界での、工賃の高騰が影響しています。施工業従事者の人手不足で、工賃が高騰しており、当初の事業計画では建築できないのです。工賃が2-3割も上がっていますので、事業計画がもくろみどおりにいかないのです。

よって、仕入れた土地を置いておいて、工賃が落ち着くまで待つといった事態が起こるわけです。ただしこれができるのは、資金が潤沢にある不動産会社だけ。これからの新築マンションに関しては、工賃の高騰を反映されることが予想されます。

——つまり、これから開発・リリースが発表される新築マンションの価格は上がるということですか?

この傾向が続くと、その可能性は高いと言わざるを得ません。

■土地の価格が上がっている!

——もう一つ、土地の価格が上がっているという話ですが。

はい。2014年になってから都内の土地の価格は上昇しています。実際、私どもはデベロッパーとして土地を仕入れて、そこを開発し、マンションなり一軒家にして販売するわけですが、この仕入れる土地がなくなってきています。

大手さんとの競争になると、持っているキャッシュの多少が問われるわけで、非常に苦しいですね。弊社のような中堅規模の会社だとなかなか土地が回ってこないという事態です。

——原因は何でしょうか。

もうすぐ相続税が上がることが決まっています。これに向けて、相続税対策の不動産物件に関するニーズが大きくなったことが挙げられます。

また、以下のような理由もあります。

1.オリンピックにより「高値で売れるだろう」という売り手側の強気の姿勢
2.高所得者の物件購入の積極的な姿勢(土地値の上がる期待感)

——他に理由はありますか?

もう一つは外資の流入です。中国などで不動産バブルがはじけるなんていわれていますが、それでも資金は投資先を求めているわけです。実際、中国の不動産の値上がりはもう限界に達しているでしょう。

ですから新たな投資先として、一部のお金が日本に向かっているのです。これが土地の値上がりの一つの原因ではないでしょうか。

■商売が上向きの時はキャッシュは減る!

——デベロッパーが土地の仕入れに苦労して、その価格が上昇しているということは、当然売値にも影響しますよね。

おそらく、これから新規開発を行ってリリースされる物件は今までよりも高額になるのではないでしょうか。ただし、売れなければ値下げするしかありませんが......。

——デベロッパーも土地を仕入れるのが大変なのですね。

はい。その分キャッシュフローに影響が出ています。例えば、先日開発も手掛ける某大手ゼネコンさんの格付けが下がったとニュースになっていました。理由は「キャッシュが減ったから。借入が増えたから」というものでしたが、これは当然なのです。

仕入れにかかるお金が増えたら当然キャッシュは減ります。でも、それは次に販売してもうけるためにやっているわけです。「商売の上向いている時にはキャッシュはむしろ減る」というのは基本的なことです。

——なるほど。それだけ不動産業界は景気がいいと。

だと思います。「私どもも頑張らないと」と思っております。

——ありがとうございました。

東京都内の不動産業界は活況だからこそ起きている問題に直面している様子。今は「時を見ている」状況のようです。それでも、他業界にとってはうらやましい悩みなのかもしれないですね。

(高橋モータース@ｄｃｐ)